Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) tornaram-se uma alternativa cada vez mais atrativa para investidores que buscam renda passiva recorrente e diversificação em seus portfólios. Neste artigo, exploramos o funcionamento, a rentabilidade recente no Brasil e em Portugal, além dos aspectos de segurança e perspectivas futuras.

O que são FIIs e como funcionam

Os FIIs são veículos de investimento coletivo que captam recursos de investidores para aquisição e gestão de empreendimentos imobiliários. Em essência, funcionam de forma semelhante a um condomínio de propriedades, no qual cada cotista detém uma fração do patrimônio total.

A rentabilidade dos FIIs é composta pela valorização das cotas e pela distribuição mensal de proventos, provenientes de aluguéis ou de juros de títulos de papel imobiliário. Esses rendimentos são, em muitos casos, isentos de Imposto de Renda para pessoa física, desde que cumpridos os requisitos legais.

Tipos de FIIs

Cada tipo de fundo oferece características específicas de risco, liquidez e potencial de retorno. Conhecer as categorias ajuda o investidor a adequar sua estratégia.

• FIIs de tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings e lajes corporativas.
• FIIs de papel: Aplicam em títulos de renda fixa imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
• FIIs híbridos: Combinação de ativos de tijolo e papel, buscando equilíbrio entre rendimento e segurança.
• Fundos de fundos (FOFs): Alocam recursos em cotas de outros FIIs, proporcionando diversificação automática.

Cenário macroeconômico e fatores de impacto

O desempenho dos FIIs está intimamente ligado às condições econômicas gerais. No Brasil, a taxa Selic manteve-se elevada em 15% ao ano, influenciando a atratividade relativa dos fundos imobiliários frente a outros ativos de renda fixa.

Ao mesmo tempo, o ambiente de inflação persistente e a busca por aluguel indexado à inflação favorecem setores como logística e renda fixa. Fundos com desconto sobre o valor patrimonial podem apresentar oportunidades de investimento estratégico a longo prazo, embora assumam maior risco de volatilidade.

Rentabilidade em 2025: Brasil e Portugal

No primeiro semestre de 2025, o IFIX acumulou alta de 11,80%, revertendo a queda de -5,89% registrada em 2024. Diversos fundos atingiram patamares extraordinários de retorno semestral, refletindo tanto a valorização das cotas quanto o pagamento consistente de rendimentos.

Em Portugal, o mercado de FIIs registrou uma média histórica de 35,1% entre novembro de 2023 e novembro de 2024. Destaques como o Oceanico III alcançaram impressionantes 2628% de rentabilidade, impulsionados pela venda de ativos com grandes mais-valias, enquanto o Aliança Atlântica Ativos retornou 327,8% em 2024.

O volume de ativos sob gestão em Portugal atingiu 15,9 bilhões de euros, com crescimento de 9,84% em um ano, superando a média europeia pelo terceiro ano consecutivo. Esses números mostram a força e a resiliência do segmento imobiliário em cenários diversos.

Segurança e gestão dos FIIs

Um dos pilares do investimento em FIIs é a governança profissional e a transparência. Os fundos são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e auditores independentes garantem a fidedignidade das informações divulgadas.

A diversificação de ativos — seja em imóveis, títulos ou cotas de outros fundos — mitiga riscos específicos de vacância, inadimplência e desvalorização de mercado. Além disso, a negociação em Bolsa (B3) proporciona liquidez diária aos cotistas, embora sujeita a oscilações em períodos de estresse.

Vantagens e riscos

• Acesso a ativos de alta qualidade com baixo capital inicial.
• Distribuição mensal de rendimentos isentos de IR (para pessoa física).
• Exposição ao setor imobiliário sem aquisição direta de imóveis.
• Risco de vacância, inadimplência e volatilidade das cotas.
• Dependência do cenário de juros e inflação para manutenção de proventos.

Perfil de investidor e estratégias de alocação

Os FIIs são indicados para quem busca renda passiva estável e diversificação, podendo compor perfis conservadores a arrojados. Investidores mais cautelosos podem optar por fundos de papel ou FOFs, enquanto perfis arrojados tendem a buscar fundos de tijolo em setores de maior crescimento.

É essencial avaliar a história do gestor, a qualidade dos ativos, a vacância e a liquidez antes de tomar decisões. Montar um portfólio com fundos de distintos setores e estratégias ajuda a equilibrar risco e retorno.

Tendências e perspectivas para o futuro

Há expectativa de que cortes graduais na Selic beneficiem a valorização das cotas e aumentem o apetite por FIIs de tijolo. A redução da vacância, especialmente em shoppings e lajes corporativas, e o avanço do e-commerce devem continuar impulsionando o setor de logística.

Inovações como fundos dedicados a infraestrutura urbana, data centers e propriedades agrícolas mostram o potencial de diversificação. Em um cenário global de juros moderados e crescimento econômico, os FIIs mantêm seu papel de gerar renda e preservar patrimônio.